遇上惡房客賴著不走？律師解構「請警察驅離」的法律誤區與正確收屋程序

主辦律師：游亦筠 律師

游亦筠律師事務所 主持律師

專業領域：租賃住宅爭議、不動產民事訴訟、刑事強制罪防禦、不當得利與違約金請求

一、困境鳥瞰：房東面對惡意占有的焦慮與常見的錯誤反應

房屋作為房東投入大量資金取得的私有財產，出租的本意是為了獲取穩定的租金收益。然而，當遇到缺乏法治觀念的房客，在合約終止後依舊拒絕交還房屋，甚至對催告不理不睬時，房東內心的焦慮與憤怒是完全可以被同理的。在這種高壓且財產持續受損的狀況下，多數房東往往會採取極端或直覺性的反制措施。例如，趁房客外出時私下請鎖匠更換大門鎖頭、直接聯絡水電公司將該戶進行斷水斷電斷氣、或者是帶著親友強行進入屋內將房客的衣物家具打包丟棄至街頭。

游亦筠律師實務觀察指出，這些看似天經地義的收屋反制行為，在台灣現行的司法體系中，全都是極度危險的刑事法律地雷。許多房東總認為「這是我名下的房子，我有處分的絕對權利」，這就是忽略了法律對於「占有」與「隱私權」的保護制度。當您採取私力救濟的激進手段時，惡意占有的房客往往會立刻撥打電話報警，指控房東涉嫌妨害自由、侵入住宅或強制罪。這會讓原本在民事上完全站得住腳的房東，瞬間在刑事案件中轉化為被告，被移送地檢署偵辦，這無疑是以暴制暴後最悲劇的法律結果。

二、撥打110的實務真相：為什麼面臨房客不搬警察往往拒絕介入？

當房東在無計可施下，滿懷希望地撥打110報警，高喊著有 房客不搬警察 趕快來處理時，來到現場的員警通常在抄寫雙方資料、瞭解是租賃合約到期引起的紛爭後，便會吐出一句讓房東極度心寒的話：「這是民事糾紛，屬於私權爭議，警察不介入民事，請你們自己去法院提告。」隨後便宣佈行政中立而撤離現場。這種現象常讓房東誤解為警察怠忽職守或是縱容惡房客，但事實上，這是受制於我國警察職權行使法與行政法的嚴格分際。

警察的核心法定義務，在於維持公共秩序、保護社會安全、以及進行刑事犯罪的偵查與逮捕。警察並不是民事契約的裁判者，也沒有司法審判權。當面對房屋的所有權人（房東）與目前的居住占有人（房客）之間的合約爭議時，警察在現場根本無從判定該合約是否已經合法終止、房客是否真的沒有續租的權利。在沒有法官核發的正式「遷讓房屋強制執行命令」之前，如果警察單憑房東出示的租約就強行進入屋內將房客架走，這名警察自己就會觸犯刑法上的違法搜索罪與侵害人身自由罪。因此，理解警察的法律局限，能讓房東放棄不切實際的行政幻想，進而回歸到真正具備強制力的民事司法軌道。

三、私力救濟的代價：私自換鎖、斷水斷電直接觸犯刑法強制罪

在被警察拒絕後，部分氣憤難平的房東會決定採取「切斷生存資源」的策略，直接打電話給台灣電力公司或自來水公司申請暫停供水供電，或者在房客不在家時叫鎖匠來把大門反鎖。房東的法律邏輯通常是：這是我申請的水電電錶，我停掉我自己的名義，有何不可？然而，游亦筠律師鄭重警告，這項舉動在台灣刑法實務的裁量上，幾乎有極高的機率會直接被判定構成刑法第304條的「強制罪」。

刑法第304條強制罪的成立要件為：以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害他人行使權利者。在司法審判中，法官認為，雖然租約已經期滿，但房客對該房屋在尚未實質遷讓前，仍保有基本的「事實上居住占有權」。房東單方面斷水斷電、更換鎖頭，其主觀意圖明顯是為了透過剝奪基本生活人權的手段，強迫房客做搬離這件其在民事訴訟確定前尚無被行政強制執行義務的事，這在法理上就屬於以實質的強暴手段「妨害房客行使對房屋的居住使用權」。強制罪屬於刑法處罰的刑事犯罪，一旦留下前科，對房東個人身分與社會名譽的損害，將遠遠超過幾個月的租金損失。

四、隱私權的法律界線：刑法第306條侵入住宅罪的實務認定

除了換鎖與斷水斷電外，另一個常見的衝突點是房東帶著備用鑰匙直接開門進屋。房東的說詞多半是：「我是進去檢查我的財產有沒有被破壞」、「我要帶新的租客來看房」。但此時如果房客依然居住在內，房東的這個開門舉動，將會觸犯刑法第306條的「侵入住宅罪」。這一條罪名保障的是個人的「居住隱私空間不受侵犯」，而非以房屋的「所有權登記」作為判斷基準。

在法律上，住宅權的保護主體是「實際在該處建立生活隱私核心之人」。即便合約到期，只要房客的物品還在裡面、人還在該處起居，該空間在法律上就依然被推定為房客的住宅。房東在未經房客明確同意、且無面臨火災、水災等緊急避難事由的情況下，私自持備用鑰匙開門跨入，在主觀上即具備了侵入他人住宅的故意，在客觀上實質侵害了房客的居住安寧。進入 2026 年，隨著數位隱私與居家安全防範意識的提升，許多房客會在屋內安裝智慧網路攝影機，房東擅自闖入的整個過程通常會被高畫質完整記錄，直接成為房客前往地檢署提告的鐵證。因此，房東必須克制進屋的衝動，唯有透過合法的法律訴訟途徑，才能光明正大地開門收屋。

五、合法的正當防線：存證信函催告、終止租約與遷讓房屋訴訟的標準流程

既然明白了解決民事不法占有無法依靠行政公權力，且私力救濟存在高度的刑事犯罪風險，房東就必須全面回歸到法律所規範的正當防線。當遇上租約到期而房客賴著不走，或是房客惡意欠租時，合法的救濟流程是環環相扣的。第一步是「定錨事實與合法催告」。游亦筠律師建議，當房客開始出現違約徵兆，房東不應僅透過通訊軟體進行非正式的催促，而應立即委任律師或自行發出正式的「存證信函」。

存證信函在法律訴訟上具有極強的證據效果。若是不動產租約到期，信函的目的在於明確表達「合約期滿不再續租，請於特定期限內遷讓房屋」，以此阻斷民法第451條「不定期限租賃」的自動課徵效果。若是因為欠租，依據民法第440條及租賃住宅市場發展及管理條例之規定，房東必須在房客欠租總額達「2個月租額」，且經扣抵押金仍達2個月時，先發函催告其於相當期限內給付，若房客逾期仍不支付，房東方能發出第二封終止租約的存證信函。這套法定的催告程序若有任何細微的缺漏，都會導致未來的起訴被法院以程序不合法為由駁回。

當租約依法合法終止後，若房客依然拒絕搬遷，房東便可正式向房屋所在地之地方法院提起「遷讓房屋訴訟」。這是一場標準的民事訴訟攻防。在法庭上，原告房東必須提出建築物所有權狀、當初簽署的租賃契約書、以及先前完整踐行的催告與終止租約之存證信函。法院在審理過程中，會全面檢視被告房客目前是否確實毫無合法的占有權源。雖然這類民事訴訟從起訴、開庭到拿到一審判決確定書，實務上通常需要耗時6至10個月不等，但這是國家法律體系下唯一能夠合法剝奪房客占有、奪回財產控制權的正當路徑。

六、超前部署的防禦武器：租賃契約「公證附帶強制執行」的實務運作

許多房東在聽聞打一場民事遷讓房屋訴訟需要耗費大半年的時間與高昂的訴訟成本後，往往會感到心灰意冷，這也是為什麼許多人仍舊寄望於尋找 房客不搬警察 這類快速終結手段。游亦筠律師指出，法律其實在契約締結之初，就為聰明的房東準備了一項能夠完全免除漫長訴訟煎熬的超前部署武器，這就是「租約公證並附加逕受強制執行條款」。

依據我國公證法第13條第一項之規定，當事人對於給付特定金錢、或是租賃期滿交還建築物等特定法律行為，可在民間公證人或法院公證處作成公證書，並在字裡行間明確載明「應逕受強制執行」之特約。這項特約在法律上具備極其強大的威力：當未來租約到期，而惡房客依然賴在屋內不走時，房東「完全不需要經過法院打官司的審判程序」，可以直接拿著這份經過公證的租賃契約書，直接向地方法院民事執行處聲請「強制執行」。

執行處在受理聲請並核對公證書無誤後，會直接發文給房客命令其在限期內自行搬離，若房客依然置之不理，執行處便會排定「強制執行履勘與交遷時間」，屆時，法院的執行法官、書記官會親自率領法警，並依強制執行法之授權，正式調動警察機關派員到場維持秩序。此時來到現場的警察，不再是民事中立的旁觀者，而是協助法院執行官跨越門檻、強制更換鎖頭、將房客及其物品逐出房屋的國家暴力執行者。進入 2026 年，隨著住宅租賃市場的健全化，內政部與司法界皆強力宣導租約公證，這項投資不僅能合法免去繁瑣的訴訟流程，更是房東在面對不法占有時最穩固的底牌。

七、損害賠償與不當得利：租約到期後房客賴著不走的財務清算與追討

房客不搬遷，除了造成房東精神上的巨大折磨與對房屋處分權的剝奪外，實質上更伴隨著每日的財務損失。許多房東常誤以為，只要合約終止了，自己就只能眼睜睜看著資產被無償霸占。游亦筠律師強調，法律在財務層面為房東建構了兩大追討籌碼，分別是民法第179條的「不當得利請求權」，以及契約中設定的「懲罰性違約金」。

依據最高法院長年確立的司法見解，租賃契約期滿後，房客繼續占有房屋，在法律上即屬於「無法律上之原因而受利益，致他人受損害」的典型不當得利行為。房東在提起遷讓房屋訴訟的同時，可以併同請求房客給付「自合約終止日起，至實質交還房屋之日止，按月依原租金數額計算之不當得利（相當於租金之利益）」。這項請求權能確保房客霸占房屋的每一天，都在法律的帳本上精準累積其個人債務。

更進一步，專業的律師在協助房東擬定原始租賃契約時，通常會在條文中明確嵌入「逾期搬遷之懲罰性違約金條款」。例如約定：若租約期滿房客未按時交還房屋，每逾一日，應按每日租金之兩倍或三倍支付懲罰性違約金。在 2026 年的審判實務下，只要這筆違約金的約定未過分逾越社會通念的常理，法院皆會全盤判准。當民事判決確定後，房東不僅能拿回房屋，更能拿著這份高額的債權憑證，去查封房客名下的銀行存款、股票車輛、或是扣押其未來在其他公司的薪資三分之一。法律的清算或許會因程序而延宕，但其對惡意違約者的財務懲罰，絕不會缺席。

八、游亦筠律師觀點：專業委任是為了在合法的軌道上，用最從容的姿態拿回屬於您的財產

在處理過無數件棘手且令人心力交瘁的租賃不法占有案件後，我深刻體會到，房東與房客之間的糾紛，往往是一場關於法律常識與心理耐力的拉鋸戰。許多房東在案發初期，因為無法壓抑心中的怒火，或者是聽信了非專業人士的建議，盲目地採取換鎖、斷水電、甚至衝進屋內與房客發生肢體衝突。這些舉動不僅無法縮短收屋的時間，反而讓自己陷入刑事強制的官司泥淖，徹底正中了某些深諳法律空窗期的職業惡房客的下懷。

委任專業律師介入租賃爭議的核心價值，就在於幫您在理性的世界裡建立起一道牢不可破的法律防線。律師作為代理人，能全權代位發言，將房東從直接面對惡房客的焦慮與憤怒中抽離。我們從第一封存證信函的精密撰寫、起訴狀中對不當得利與違約金的嚴格精算，到法庭上對無權占有事實的快速定錨，都是在利用專業的訴訟技術，最大程度地幫客戶縮短這場民事戰役的時間成本。

進入 2026 年，隨著租賃住宅市場發展及管理條例的日益完善，私力救濟的法律容忍度已降至冰點。當您面臨 房客不搬警察 拒絕介入的無助時刻，請切記，法律的程序雖然需要時間，但它是唯一能安全、合法、且具備徹底強制執行力的方式。不要讓一時的衝動毀掉您的清白前途。讓專業的法律團隊站在您的身前，為您的財產權益披荊斬棘，用最理智、最有尊嚴、最從容的司法姿態，光明正大地奪回屬於您的溫馨家園。

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